0655.ru

Справки онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру с несколькими совладельцами

Как продать квартиру с несколькими совладельцами

Жилая квартира, как и любое другое имущество, может принадлежать одному или нескольким лицам. Если собственниками имущества являются несколько лиц, то оно принадлежит совладельцам на праве общей долевой или общей совместной собственности. Общая совместная собственность обычно распространяется на собственность супругов, а общая долевая может существовать независимо от отношений и статуса владельцев.

Именно о возможности распоряжаться жильем, находящимся в общей долевой собственности, пойдет речь далее. Можно ли продать свою долю в квартире без согласия другого совладельца? Нужно ли выделять долю в натуре? Как можно защитить свои права от совладельца.

Общая долевая собственность: что это и когда возникает

Правовые вопросы права собственности определены Гражданским кодексом Украины. Итак, общая долевая собственность — это собственность двух или более лиц на один объект с определением долей каждого из совладельцев.

Доля каждого определяется как идеальная — то есть без фактического установления в натуре. Например, каждому из совладельцев может принадлежать по ½ или 1/3 квартиры. Что именно соответствует этой части — это вопрос определения порядка пользования имуществом или делением в натуре.

Долевая собственность может возникать в различных ситуациях, в частности,

  • при приватизации (приватизация квартиры обычно происходила на всех зарегистрированных членов семьи);
  • при совместной покупке определенного имущества (иногда жилье покупают, складывая финансовые ресурсы, несколько человек)
  • после разделения общей совместной собственности супругов (следствием разделения часто становится определение конкретной доли каждого из бывших супругов);
  • подарок для нескольких лиц;
  • получение наследства (когда несколько наследников наследуют одну квартиру)
  • другие случаи.

Как пользоваться общим жильем

Пользование общим жильем происходит по взаимному согласию всех совладельцев. Кроме бытового использования это означает, что ни один из совладельцев не может приютить у себя другого человека без согласия других. Также для сдачи в аренду даже определенной части помещения также необходимо согласие всех совладельцев.

Осуществление любых ремонтных работ также должно проводиться с согласия всех совладельцев.

И конечно расходы на содержание жилья обязаны нести все совладельцы в соответствующей доле.

На практике, все вышесказанное часто вызывает проблемы по возможности свободно пользоваться своей долей в жилье. Нередки требования о выселении посторонних лиц, разрешение на проживание которых совладельцы не давали, несмотря на то, что каждый имеет свои определенные комнаты.

Выходом из такой ситуации является установление порядка пользования общим жильем путем заключения договора или в судебном порядке. Или же разделе имущества в натуре, что можно провести через суд.

Более подробно об этом всегда расскажет адвокат по жилищным вопросам.

Продажа квартиры без согласия совладельца

Нужно различать вопрос продажи доли в квартире и продажи всей квартиры, где есть несколько совладельцев.

Если речь идет о доле, то каждый из совладельцев имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности, то есть продать ее независимо от желания других владельцев. Однако при этом необходимо соблюсти соответствующей процедуры, поскольку другие совладельцы имеют преимущественное право на покупку такой доли.

Перед продажей, совладелец обязан предложить купить его долю другим совладельцам с указанием цены продажи. Если в определенный срок другие владельцы откажутся или не заявят о своем желании приобрести долю, ее можно продавать третьим лицам без дополнительных ограничений и проблем.

Подобное на сегодняшний день достаточно распространено, особенно в столице. С учетом того, что стоимость недвижимости достаточно велика, многокомнатные квартиры делят на меньшие, и продают как два отдельных жилья по стоимости, которая является приемлемой для покупателя. Конечно, с точки зрения удобства для покупателя, желательно провести формальное разделение такой недвижимости или зафиксировать порядок пользования жильем в соответствующем документе.

Если же вы планируете продать всю квартиру, то это возможно только при участии всех совладельцев. Если же один отказывается, провести сделку будет невозможно. Если доля одного из совладельцев является достаточно скудной, этот вопрос можно решить через суд с привлечением жилищного юриста, но исключительно до продажи.

Продажа квартиры в совместной собственности супругов 2022

Пару лет назад в России брачный договор воспринимался как признак брака по расчету и означал неминуемый развод в скором будущем. А на сегодняшний день все большее число граждан стало видеть в брачном договоре весьма эффективный инструмент, способный помочь в решении имущественных вопросов.

ООО или ИП. Что выбрать для долевой собственности

Плюсы и минусы обоих вариантов.

ООО или ИП. Что выбрать для долевой собственности

При сдаче в аренду жилья можно применять НПД, даже если собственность совместная

Доход от аренды (найма) жилых помещений может облагаться в рамках нового спецрежима для самозанятых — НПД.

Как начислят налог на имущество по квартирам, которыми владеют пенсионеры и инвалиды

Два физлица — пенсионер и инвалид II группы имеют в совместной собственности две квартиры. Как будет начисляться налог на имущество в этом случае, рассказал Минфин

Читать еще:  Что делать если бывший муж перестал платить алименты, куда обращаться

Минфин РФ: Письмо № 03-05-06-01/25544 от 17.04.2018

Как делится имущественный вычет по ипотечным процентам при совместной собственности

Минфин в письме от 11.04.2018 № 03-04-07/23937 разъяснил порядок предоставления имущественного налогового вычета при приобретении до 1 января 2014 года недвижимого имущества в общую совместную собственность.

ФНС РФ: Письмо № БС-4-11/7715@ от 23.03.2018

Как платить налог на имущество супругов, один из которых ИП на ЕНВД

Сумма налога на имущество физлиц исчисляется налоговыми органами на основании сведений, представленных в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

ИП на УСН может освободиться от налога на общее имущество супругов

Имущество используется в предпринимательской деятельности, облагаемой УСН, и находится в собственности супругов. Что с налогом на имущество?

Жена не может получить имущественный вычет на квартиру, которую ее муж купил до брака

Мужчина до заключения брака приобрел квартиру в строящемся доме по договору долевого участия, в том числе за счет кредита. Затем вступил в брак. При этом сам он ранее уже воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ.

Минфин РФ: Письмо № 03-04-05/25415 от 29.04.2016

Право собственности супругов на совместное имущество определяется по дате его приобретения

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги на его приобретение.

Минфин РФ: Письмо № 03-11-11/42976 от

Применение ПСН может потребовать согласия супруга

Минфин уточняет порядок применения ПСН в отношении деятельности по передаче одним из супругов (ИП) в аренду недвижимости.

Срок владения совместным имуществом рассчитают от даты его покупки кем-либо из супругов

Минфин уточняет необходимость представлении налоговой декларации и уплате НДФЛ при продаже квартиры, приобретенной супругом в 2002 году, если после его смерти в 2014 году супруга стала собственником всей квартиры.

Минфин РФ: Письмо № 03-04-05/4602 от 05.02.2015

НК РФ не предусматривает перераспределения остатка имущественного вычета между супругами

Минфин РФ в своем письме напоминает, что в случае приобретения имущества в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.

Как выделить доли в квартире по материнскому капиталу?

доли детям по материнскому капиталу

Нужно ли выделять доли детям при использовании материнского капитала на жилье?

Покупка квартиры или строительство дома — самый популярный способ использования материнского семейного капитала (МСК). Закон обязывает лицо, получившее сертификат, и его супруга, чтобы жилое помещение, на которое потрачена семейная выплата, было оформлено на владельца сертификата, его супруга и всех детей, которые были у владельца сертификата на время использования средств МСК.

Это условие защитит права детей в случае развода, смерти родителей и других негативных обстоятельств. Доли нужно оформлять и при получении федерального материнского капитала, где распорядителем средств выступает Пенсионный фонд, и регионального, который оформляют местные органы соцзащиты.

Граждане обязаны сделать это в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности на жилье, или погашения регистрационной записи об обременении (ипотеке), или другого события, установленного законодательством. Однако оформить доли можно и до наступления этих обстоятельств.

Если не выделить доли детям, какие будут последствия?

В тех случаях, когда обязательство по выделению долей семья не выполняет, информация об этом поступает в правоохранительные органы. Прокуратура вправе подать иск в суд, который обяжет владельца сертификата выделить доли.

Но чаще, когда получателям материнского капитала напоминают о необходимости исполнить обещанное, они стараются оперативно сделать это в досудебном порядке. В противном случае сделку могут признать недействительной и средства маткапитала отзовут.

Как правильно оформляются доли в связи с использованием материнского капитала, «Сибдом» разобрался с помощью нотариуса, члена правления Нотариальной палаты Красноярского края Елены Абрамовой.

Когда выделяют доли по материнскому капиталу без нотариуса?

Соглашение об оформлении долей можно составить без участия нотариуса и подать в Росреестр самостоятельно. Но только в случае, если жилье покупалось или строилось без дополнительных вложений, исключительно на средства материнского капитала. Это возможно, когда приобретается недорогой объект — например, дом в сельской местности.

В этом случае семья может составить документ (соглашение) самостоятельно или по образцу в Интернете. При желании получатели маткапитала могут обратиться к специалисту: юристу или нотариусу.

Почему доли по материнскому капиталу при покупке квартиры в ипотеку оформляются только через нотариуса?

Нужно учитывать, что обязательными для оформления являются доли не только детей, но и самого владельца сертификата и его супруга. Если кроме средств материнского капитала супруги вкладывают в покупку квартиры свои накопления или берут кредит, по закону соглашение об оформлении долей в этой недвижимости удостоверяется у нотариуса. И вот по какой причине.

Читать еще:  Ст. 392 ГПК РФ новая редакция. Комментарий и судебная практика

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Брачный договор или договор о разделе общего имущества супругов заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно действующему законодательству, если супруги не заключали брачный договор, то все их имущество, нажитое во время брака, является совместным, кроме подаренного, полученного по наследству и приобретенного за счет специальных выплат. К таким специальным выплатам относится материнский капитал.

С того момента, как средства МСК перечисляются из бюджета, у владельца сертификата и его супруга возникает общая долевая собственность на те доли в квартире, которые соответствуют размеру полученной из бюджета выплаты. По закону эти доли совместной собственностью супругов не являются. Это личное имущество каждого из членов семьи: владельца сертификата, его супруга и их детей.

Кредитные средства или накопления, которые семья внесла при покупке квартиры вместе с маткапиталом, — это совместная супружеская собственность. В соответствии с законом та часть купленной квартиры, которая пропорциональна сумме взятой ипотеки или собственных средств, может стать не совместной, а долевой только в том случае, если супруги заключили брачный договор либо договор о разделе общего имущества.

Выделить доли только детям без нотариуса и оформить оставшуюся часть квартиры в совместную собственность родители тоже не могут. Ведь, чтобы личные доли супругов, приобретенные на средства материнского капитала, стали совместным имуществом, опять же нужен брачный договор.

Таким образом, если помимо маткапитала на жилье были потрачены и другие средства, то независимо от того, переводятся ли личные доли супругов в совместную собственность или совместная супружеская часть переводится в долевую собственность, при оформлении долей в соглашении необходимы условия брачного договора. Такой документ должен составлять нотариус.

Сколько стоит оформление долей по материнскому капиталу?

Для оформления соглашения с условиями брачного договора в нотариальной конторе вместе с подачей его на регистрацию в Росреестр в Красноярском крае независимо от стоимости квартиры установлена «базовая» оплата 8500 рублей. При этом дети освобождаются от уплаты тарифа за услуги правового и технического характера пропорционально той доле, которая им выделяется.

Пример: семья, состоящая из двоих родителей и троих детей, при оформлении равных долей — по 1/5 каждому — заплатит за оформление долей (с условиями брачного договора) 4000 рублей.

Если при покупке квартиры использовался только материнский капитал без доплаты и семья обратилась к нотариусу по собственному желанию, «базовый» тариф, от которого потом будет исчисляться освобождение от оплаты детей, составляет 6500 рублей.

Пример: семья, состоящая из двоих родителей и двоих детей, при условии оформления равных долей — по 1/4 каждому — заплатит за оформление долей 3500 рублей.

Отдельно оплачивается госпошлина за регистрацию долей в Росреестре. Ее сумма — 2000 рублей со всех участников долевой собственности — делится между участниками соглашения пропорционально выделенным долям в праве собственности.

Пример: у двоих детей по 1/10 доли, у двоих родителей по 4/10 доли. Пошлина с каждого ребенка составит 200 рублей, с каждого родителя — 800 рублей.

Какова доля ребенка в квартире по материнскому капиталу?

Размер долей детям может определяться по соглашению между родителями и детьми. Дети старше 14 лет участвуют в заключении соглашения самостоятельно. Однако минимальная доля каждого ребенка, согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, не может быть меньше причитающейся ему части материнского капитала в стоимости квартиры.

Пример: семья, состоящая из двоих родителей и троих детей, покупает квартиру за 1 миллион рублей. 500 тысяч рублей составляет материнский капитал. Размер семейной выплаты, приходящейся на каждого члена семьи, — 100 тысяч рублей. Соответственно, каждый ребенок должен получить долю, которая оценивается не меньше чем в 100 тысяч рублей. В данном случае это 1/10 доля в праве на квартиру. По соглашению эта доля может быть больше.

Минимальная доля в каждом конкретном случае рассчитывается исходя из размера выплаты, которую получила семья. Какую именно сумму ей перечислили из бюджета на приобретение жилья, указано в выписке из выплатного дела, которую выдает Пенсионный фонд. Доля каждого ребенка в праве собственности на купленное жилье должна быть не менее доли в средствах материнского капитала.

Какие документы нужны для выделения долей при использовании материнского капитала?

Для того чтобы составить соглашение о выделении долей по материнскому капиталу, нотариусу понадобятся:

  • правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право на жилое помещение (договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования по договору долевого участия);
  • справка из выплатного дела, если средства поступили из Пенсионного фонда, или из муниципального управления соцзащиты, если использован краевой сертификат;
  • документы, удостоверяющие личность: паспорта, свидетельства о рождении.
Читать еще:  МРОТ 2022 2022 минимальный размер оплаты труда с 01.01.2022 таблица по регионам

При этом, даже когда у семьи нет никаких документов кроме паспортов и свидетельств о рождении, она может обратиться к нотариусу для составления соглашения. Нотариус в таком случае самостоятельно запрашивает все необходимое в Росреестре, Пенсионном фонде или органах местного самоуправления. Однако при отсутствии документов оформление долей займет больше времени, потому что не все органы участвуют в системе межведомственного электронного взаимодействия и справки о сумме выплаты отправляют в бумажном виде по почте.

В какой срок оформляются доли по МСК?

Если не нужно дополнительно разыскивать и запрашивать документы, оформление долей, включая их регистрацию в ЕГРН в электронном виде, занимает примерно одну неделю с момента обращения к нотариусу.

Регистрация долей в Росреестре при подаче соглашения в простой письменной форме через МФЦ осуществляется в течение 9 рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре заявления на госрегистрацию прав и прилагаемых к нему документов.

Когда доли в жилом помещении оформлены на детей, как того требует законодательство, при дальнейшей продаже купленной с использованием материнского капитала квартиры сделку обязательно заверяет нотариус. Это необходимая процедура, поскольку все сделки, где отчуждается имущество, принадлежащее несовершеннолетнему или опекаемому лицу, требуют нотариального удостоверения.

Кроме того, семьям, которые планируют дальнейшую продажу квартиры, купленной в ипотеку с использованием маткапитала, важно помнить, что минимальный срок владения объектом будет отсчитываться не со дня его покупки, а с момента регистрации собственности на детей после полной выплаты кредита. Если до продажи прошло меньше 3-5 лет с этой даты, каждому собственнику, в том числе детям, придется заплатить налог в размере 13% от стоимости своей доли. При этом уменьшить сумму налога на размер понесенных при покупке квартиры расходов по долям детей налоговая не разрешает.

Полная подборка статей и новостей по теме Материнский капитал

На кого из супругов начислят налог, если квартира в общей совместной собственности?

торжественное вручение ключей от квартир дольщикам в поселке Кольцово и в Арамили.

Быть собственником не только приятно, но и хлопотно. Особенно, если владеешь не одним объектом недвижимости, а несколькими. Например, как супругам платить налог на имущество, которое находится в их общей совместной собственности? С таким вопросом обратилась в «Облгазету» наша читательница Марина Михайлова из Екатеринбурга.

— Для нас с мужем нынешний брак – второй, у обоих имелось «приданое» – приватизированные квартиры, – рассказывает Марина Михайлова. – В прошлом году мы осуществили мечту – купили квартиру на юге, у моря. По закону она является нашей совместной собственностью, но договор купли-продажи и документ о праве собственности выданы на моё имя. Как будет начисляться налог на эту квартиру: пополам на каждого или полностью на одного?

Для ответа на этот вопрос мы обратились в управление Федеральной налоговой службы по Свердловской области.

— Плательщиками налога на имущество в соответствии со статьёй 400 Налогового кодекса России признаются физические лица, обладающие правом собственности на это имущество, – объясняет заместитель начальника отдела налогообложения имущества управления Федеральной налоговой службы по Свердловской области Андрей Блинов. – Согласно статье 131 Гражданского кодекса России, право собственности, как и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, подлежат регистрации в Едином государственном реестре органами, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость, и сделок с ней.

Государственная регистрация права собственности, в том числе права общей совместной собственности, осуществляется в порядке, установленном статьёй 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года. Она может быть произведена по заявлению одного из супругов, если соглашением между ними не предусмотрен иной порядок. В первом случае в документе указывается ФИО одного супруга, во втором – обоих. От этого и будет зависеть, на чьё имя начислят налог.

— В соответствии со статьёй 408 Налогового кодекса сумма налога исчисляется налоговыми органами на основании сведений, представленных им Росреестром, – говорит Андрей Блинов. – То есть плательщиком налога признаётся физическое лицо, которое указано как собственник объекта в сведениях, поступивших в налоговые органы из Росреестра.

Поскольку, как сообщила наша читательница Марина Александровна, право собственности зарегистрировано на её имя, на неё и будет начислен налог. Но, конечно, ничто не мешает супругам поделить затраты, если у них в семье раздельный бюджет.

  • Опубликовано в №022 от 09.02.2021 под заголовком «Как супругам платить налог».

Сюжет

/>Обратная связь
Каждый день в редакцию звонят и пишут наши читатели. Ответы на свои вопросы они могут получить со страниц газеты.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector