0655.ru

Справки онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Государственная регистрация аренды (договора аренды) объекта нежилого назначения (для физических лиц)

Государственная регистрация аренды (договора аренды) объекта нежилого назначения (для физических лиц)

1) заявление физического лица (одной из сторон договора) о государственной регистрации договора аренды. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель; В случае если аренда возникает на основании нотариально удостоверенного договора, заявление о государственной регистрации может быть представлено нотариусом, удостоверившим договор(помощником нотариуса) (оригинал);

2) документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал);

3) документ, подтверждающий полномочия представителя (если от имени стороны (сторон) договора действует представитель)(оригинал и копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);

4) документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора аренды (если договор подписан представителем физического лица (арендатора или арендодателя) (оригинал и копия);

5) договор аренды со всеми приложениями (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал, не менее 2 экз.; если договор нотариально удостоверен – не менее 2 экз., один из которых оригинал). Если земельный участок, на котором расположен передаваемое в аренду здание или сооружение, принадлежит арендодателю на праве собственности (аренды), арендатору одновременно со зданием или сооружение по договору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на данный земельный участок;

6) Межевой план, подготовленный в соответствии с требованиями действующего законодательства (в случае передачи в аренду части земельного участка не состоящей на кадастровом учете).

7) Технический план, подготовленный в соответствии с требованиями действующего законодательства (в случае передачи в аренду части здания, сооружения не состоящей на кадастровом учете);

8) иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:

— разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным, их законным(и) представителем(ями)(родителями, усыновителями, опекуном)(оригинал и копия);

— разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителем) согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет или лицу, признанному судом ограниченно дееспособным, на распоряжение имуществом (оригинал и копия);

— нотариально удостоверенное согласие другого супруга арендодателя на заключение договора, либо документ, свидетельствующий о том, что объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда – не менее 2-х экз.копий), а также нотариально удостоверенное согласие другого супруга арендатора на заключение договора;

— письменное согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимости а аренду, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке(оригинал и копия);

— согласие собственника (соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом) на передачу физическому лицу имущества в аренду – при аренде имущества государственных и муниципальных предприятий (оригинал и копия).

При проведении правой экспертизы представленных документов государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Обращаем Ваше внимание: если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Обращаем Ваше внимание: государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

Срок предоставления услуги:

7 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

9 рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

10 рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

12 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

Читать еще:  Образец договора с пролонгацией 2022

3 рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме — в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;

5 рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю продолжает консультации специалистов для тех, заявителей, кто в них нуждается. Тема сегодняшнего разговора — государственная регистрация договора аренды нежилых зданий (помещений), заключаемых между юридическими лицами, юридическим и физическим лицами.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, каждый договор аренды, заключенный на срок 1 год и более, должен быть зарегистрирован. Такая процедура, как регистрация договора аренды, позволяет арендодателю и арендатору быть уверенными в выполнении всех пунктов соглашения. В договоре подробно описывается передаваемое на правах владения или использования недвижимое имущество, указываются условия его эксплуатации, устанавливается размер арендной платы и сроки ее внесения.
Договор аренды может быть заключен, как между юридическими, так и между физическими лицами. Документы, которые потребуется для регистрации договора, для этих случаев будут различны. Если арендодатель является собственником недвижимости, он предоставляет свидетельство о регистрации права собственности, а также правоустанавливающий документ, — документ, на основании которых было получено это свидетельство, и кадастровый паспорт. Если арендодатель сам является арендатором, прикладывается предыдущий договор аренды с правом субаренды. Если участник соглашения — физическое лицо, то для проведения процедуры регистрации договора аренды нежилого помещения, нужно письменное согласие супруга на проведение подобной сделки.
Примерный перечень документов для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, здания, сооружения:
1. Заявление о проведении государственной регистрации договора аренды (может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества).
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Представитель физического или юридического лица дополнительно представляет нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (или иной документ, в случаях, установленных законом и иными правовыми актами).
3. Документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию.
4. Договор аренды, а также акт приема-передачи недвижимости (при его наличии) не менее двух экземпляров – подлинников, содержащих обязательное приложение (п.3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):
5. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) арендодателя на объект (представляются обязательно, если право арендодателя возникло, но не зарегистрировано в ЕГРП).
6. Учредительные документы юридического лица — арендодателя и арендатора (подлинники и копии, либо нотариально заверенные копии)
7. Если арендуемый объект находится в ипотеке (залоге), либо обременен иным образом, то представляется документ, подтверждающий письменное согласие залогодержателя на совершение такой сделки.
Все документы (за исключением указанных правоустанавливающих) представляются в подлинниках с приложением копии. На копии заявителю (доверенному лицу) следует сделать надпись: «С подлинником сверено», указать фамилию, инициалы, поставить подпись и дату.
При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор вправе принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Между сторонами подписан договор аренды нежилого помещения сроком на пять лет. Арендатор вносит арендную плату за пользование объектом и пользуется им. В настоящее время на регистрацию договор не сдан по причине того, что арендатор должен был поставить часть объекта на кадастровый учёт, уплатить государственную пошлину, но не сделал этого. В то же время известно, что договор аренды, подлежащий государственной регистрации, действует с момента государственной регистрации.
Имеет ли право арендатор вносить изменения (путем направления арендодателю замечаний, разногласий) в договор аренды, подписанный им, но не сданный на регистрацию? Как должна выплачиваться арендная плата за тот период, в котором договор не сдан на регистрацию? Законно ли арендатор пользуется имуществом и оплачивает аренду? Может ли он впоследствии взыскать с арендодателя неосновательное обогащение?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если иное не предусмотрено договором аренды, вносить в него изменения в части тех или иных согласованных условий возможно только по соглашению сторон. В одностороннем порядке арендатор не вправе вносить соответствующие изменения.
Арендатор имеет право занимать помещение до истечения согласованного срока аренды, внося за него плату, установленную договором аренды. Оснований для применения норм о неосновательном обогащении в рассматриваемой ситуации не имеется.

Читать еще:  Основания наследования по закону

Обоснование вывода:
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а также то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды применяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Следовательно, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем необходимо учитывать следующее. Если стороны согласовали все условия владения и (или) пользования имуществом, которые являются существенными для договора аренды, считается, что между ними заключен договор, который порождает правовые последствия в отношениях между сторонами даже при отсутствии его государственной регистрации, поскольку согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, если иное не установлено законом, договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их государственной регистрации именно для третьих лиц. Это означает, что ссылаться на незаключенность договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой (п. 3 и п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Момент же заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ (п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Таким образом, в рассматриваемой ситуации, если иное не предусмотрено договором аренды, вносить в него изменения в части тех или иных согласованных условий возможно только по соглашению сторон. В одностороннем порядке арендатор не вправе вносить соответствующие изменения.
Кроме того, поскольку стороны связали себя взаимными обязательствами, вытекающими из заключенного договора аренды, арендатор имеет право занимать помещение до истечения согласованного срока аренды, внося за него плату, установленную договором аренды (при условии, что это не затронет прав третьих лиц). Соответственно, оснований для применения норм о неосновательном обогащении в рассматриваемой ситуации не имеется (смотрите также п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
В заключение отметим, что если одна из сторон договора аренды уклоняется от его государственной регистрации, то другая сторона вправе заявить в судебном порядке требование о регистрации договора (п. 2 ст. 165 ГК РФ, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, также смотрите, например, решение Соликамского городского суда Пермского края от 1 июня 2017 г. по делу N 2-1100/2017). Однако, поскольку согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора аренды достаточно заявления одной из его сторон (арендодателя или арендатора), полагаем, что возможность обращения в суд с таким требованием обусловлена прежде всего невозможностью осуществления государственной регистрации без совершения определенных действий (представления определенных документов) второй стороной договора.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
— Государственная регистрация сделок и последствия ее отсутствия: комментарий к ст. 164 и 165 ГК РФ (Журнал «Вестник экономического правосудия», N 5, май 2017 г.) (смотрите комментарий к ст. 165 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Иванов Александр

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Читать еще:  Признание наследника недостойным и отстранение его от наследования

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Какие проблемы могут возникнуть при регистрации договора аренды

Договор аренды помещения должен обязательно содержать наименование сторон договора, предмет договора, размер арендной платы и срок действия договора.

Из срока действия следует, подлежит ли договор государственной регистрации — договоры на срок до 1 года не регистрируются.

Из всех обязательных разделов договора аренды чаще всего приостановления бывают из-за неправильно составленного предмета договора.

Предмет договора должен быть составлен так, чтобы государственный регистратор и третьи лица могли точно идентифицировать объект: площадь арендуемого помещения и какие именно комнаты сдаются в аренду.

Кроме того, предмет договора должен совпадать со сведениями ЕГРН. Если вам сдают в аренду комнаты 101 и 102 на 1-м этаже здания, но по сведениям ЕГРН этот этаж считается цокольным, а комнаты на поэтажном плане обозначены как «1» и «2», в договоре должны быть комнаты 1 и 2 в цокольном этаже, а не комнаты 101 и 102 на 1-м.

Если составить предмет по проектной документации здания от управляющей компании, или по планам БТИ после 2013 года, которые не зарегистрированы в ЕГРН, будет приостановка в регистрации договора.

Если же фактическая планировка помещения отличается от поэтажных планов в ЕГРН, для регистрации договора аренды нужно внести изменения в весь объект недвижимости. Для этого подготовить технический план для внесения изменений в объект, находящийся в собственности, с приложением проектной и разрешительной документации.Заявление о внесении изменений должен подавать собственник объекта.

Если вы берете в аренду часть комнаты — для размещения банкомата, или на корнер для кофейни, обратите внимание, что такой договор аренды вам не зарегистрируют. Часть комнаты не является обособленным объектом недвижимого имущества и ее нельзя поставить на кадастровый учет.

В завершение темы предмета договора — хорошо, если в договор будет включен поэтажный план, в котором арендуемые помещения будут отмечены контуром или цветом. Опять же, не забудьте, что этот план должен соответствовать сведениям ЕГРН. Если в помещении была перепланировка, поэтажный план должен соответствовать графической части технического плана на внесение изменений в объект.

Кроме предмета договора, обращайте внимание на несогласованные перепланировки, «красные линии». Даже если красные линии есть в той части здания или помещения, которая является частью этого же объекта, но которую вы не арендуете, регистратор имеет право приостановить регистрацию договора. То есть из-за чужой несогласованной перепланировки могут отказаться регистрировать ваш договор.

Решение — обязать арендодателя согласовать эти красные линии. Либо не связываться с этим помещением. Имейте в виду, что объект может быть самовольно реконструирован, и тогда красные линии оказываются несогласуемыми, а страдать из-за этого вам.

Следующее, что нужно проверить — полномочия сторон договора. Убедитесь, что те, кто подписал договор, имеют на это право. Например, если от арендодателя договор подписывает не собственник, а управляющая компания, нужно проверить договор доверительного управления. Если подписывает представитель лица по доверенности, проверить, что в доверенности есть полномочия заключать и подписывать договоры аренды. И что доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего договор аренды, действует на момент подписания договора аренды.

Заверенные стороной договора копии документов, подтверждающих полномочия, нужно предоставлять на государственную регистрацию вместе с оригиналами договоров аренды.

Наконец, если вы субарендатор, или арендуете объект у государственного учреждения, для регистрации договора нужно предоставить согласие собственника объекта недвижимости.

В случае с субарендой это не обязательно только если основным договором аренды оговорено, что арендатор может сдавать помещения в субаренду без согласия собственника.

Государственные учреждения владеют объектами недвижимости на праве оперативного управления или хозяйственного ведения. Чтобы заключить договор аренды, им нужно согласие собственника объекта. В Москве это ДГИ г. Москвы для московских госучреждений, и ТУ Росимущества для федеральных госучреждений.

Если помещение находится в залоге, для заключения договора аренды может потребоваться согласие залогодержателя, например, банка. Нужно согласие, или нет, определяется договором ипотеки. Чаще оно нужно. Если оно не требуется, лучше попросить у арендодателя копию страницы договора с указанием на это, и приобщить ее к пакету документов на регистрацию.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector