0655.ru

Справки онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Завещание или дарственная: как дешевле и без риска передать и получить жильё? Часть 1

Завещание или дарственная: как дешевле и без риска передать и получить жильё? Часть 1

Иногда ко мне обращаются те, в чьих семьях возникает необходимость передать право собственности на квартиру, дом, долю в недвижимости — от одного члена семьи к другому. В среднем, в семье хозяйство и финансы общие. Поэтому право собственности передаётся безвозмездно, с учётом обычных в семье взаимных бескорыстных поддержки и заботы. Почти всегда при этом недвижимость переоформляется от старшего поколения к младшему. Это самый простой случай и первая тема данной статьи.

Все возникающие при этом вопросы почти всегда одинаковые, поэтому и ответы на них подойдут для всех интересующихся.

Но бывают ситуации, когда и внутри семьи происходят какие-либо экономически обмены. И тогда внешне безвозмездный способ передачи права собственности на недвижимость вуалирует истинную экономическую природу сделки. Тут уже надо присмотреться внимательнее, так как риски всегда появляются там, где есть движение денег. Это вторая тема статьи.

Завещание или дарственная: как дешевле и без риска передать и получить жильё?

Дарение

Итак, сначала о «просто переоформлении» недвижимости, без экономической подоплёки. Конечно, экономика и тут присутствует, но стороны о ней обычно не думают. Просто решают «переписать квартиру», семейное дело, им так удобнее. Например, весьма преклонного возраста дедушка передаёт по договору дарения квартиру своей внучке. Резон простой – так внучка избежит в будущем хлопотных действий по наследованию квартиры после смерти дедушки. Так дед будет уверен ещё при жизни, что квартира уже точно принадлежит внучке.

В этом случае надо только заранее убедиться, что у одаряемого не возникнут какие-либо внезапные издержки после переоформлении права собственности. А именно – должен ли одаряемый будет платить налог на доход? Доходом в данном случае будет считаться кадастровая стоимость объекта недвижимости. Такой порядок определён статьёй 214.10 п.6 Налогового кодекса РФ. Ставка налога на доход – 13 % для налоговых резидентов РФ. Это определено статьёй 224 Налогового кодекса РФ.

Для того, чтобы определить, кто из одаряемых обязан платить налог на доход, мы обратимся к первоисточнику – статье 217 Налогового кодекса РФ, п. 18.1. Там указано, что, если одаряемые являются супругами, родителями, детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами дарителя, то налог платить не надо.

Прекрасно, внучка может принять в дар квартиру от деда, и налоги при этом платить не обязана. А вот если, например, тётя пожелает подарить свою квартиру любимому племяннику, то ему придётся заплатить налог на доход, все 13 %. И не важно, что они тоже родственники. Закон считает, что племянник ничем не лучше совершенно постороннего человека. Таковы условия Налогового кодекса.

Посчитаем для примера. Пусть кадастровая стоимость квартиры составляет 10.000.000 рублей. Налог на доход для одаряемого будет равен 10.000.000 х 13 % = 1.300.000 рублей. Да, немало! Такой налог легко испортит радость от подарка! Особенно, когда эти деньги негде взять.

Вполне может быть, что племянники и племянницы по закону не считаются близкими родственниками вот по какой причине. Налог при дарении получается большой. Недобросовестные граждане захотят назваться племянниками (племянницами) или дядями (тётями), и тем самым избежать уплаты налога. Проверить, а тем более опровергнуть родство по линии «тётя – племянник» не всегда просто, и поэтому племянников и дядей и не стали включать в список тех, кто не обязан платить налог при получении дара.

Чтобы завершить тему с издержками одаряемого при дарении, вспомним про налог на недвижимое имущество. Сразу после государственной регистрации договора дарения одаряемому начинают начислять этот налог. Стал собственником — будь добр платить.

Завещание или дарственная: как дешевле и без риска передать и получить жильё?

Наследование (завещание)

Вернёмся обратно к тёте. Тётя хочет передать квартиру именно племяннику. Но налог при дарении слишком большой. Что делать? Тогда придётся ему эту квартиру завещать. Завещать гораздо выгоднее, ведь в РФ получение имущества в порядке наследования налогами не облагается. Ну не так, что совсем ничего платить не нужно, конечно. Просто этот платёж называется «государственная пошлина», и её размер, в соответствии со статьёй 333.24 ч.1 п.22 Налогового кодекса РФ, составляет 0,3 % от стоимости имущества, но не более 100.000 рублей.

Это для близких родственников наследодателя, которые перечислены в вышеуказанной статье: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам.

А для всех прочих лиц (в том числе и для племянника) размер государственной пошлины составляет 0,6 % от стоимости имущества, но не более 1.000.000 рублей. Посмотрим, сколько заплатит в этом случае племянник при наследовании квартиры за тётей. Получается 10.000.000 х 0,6 % = 60.000 рублей. Ну, что же, это гораздо более обозримая сумма! Такую не жаль и заплатить в обмен на квартиру. А немного ниже мы увидим, что и этот платёж можно снизить, иногда до нуля.

Здесь важно добавить, что размер пошлин не меняется в зависимости от того, по закону или по завещанию происходит наследование. Пошлины уплачиваются каждым наследником (если их несколько), пропорционально стоимости их доли в наследстве.

И ещё, про снижение размера пошлины. Статья 333.38 п.5 Налогового кодекса РФ устанавливает, что от уплаты госпошлины освобождаются следующие категории граждан (даю краткое перечисление) – те, кто проживал на момент смерти наследодателя вместе с ним; — несовершеннолетние наследники; — недееспособные наследники; — при наследовании вкладов в банках; — при наследовании за погибшими при выполнении служебного долга. Эти условия так же позволяют многим наследникам не выплачивать госпошлину совсем.

Инвалиды 1 и 2 групп имеют льготу по оплате госпошлины – 50 %, это устанавливает ст.333.38 п.2 Налогового кодекса РФ.

Завещание или дарственная: как дешевле и без риска передать и получить жильё?

Краткие итоги первой части

Итак, мы рассмотрели в сравнении условия передачи недвижимого имущества между родственниками при дарении и наследовании по завещанию. При этом мы рассматривали только те случаи, когда родственники действуют без взаимного или одностороннего извлечения выгоды, а только из заботы друг о друге.

Читать еще:  Транспортный налог для афганцев

Получается, что если одаряемый не находится формально в близкой степени родства с дарителем, то он будет обязан платить значительный налог на полученный от подарка доход. Для близких родственников налога не будет.

Более привлекательным вариантом для неблизких родственников является передача недвижимого имущества от одного родственника (и не только родственника) к другому путём составления завещания. Но это возможно не во всех жизненных ситуациям, а также влечёт за собой некоторые специфические неочевидные риски.

Налог на наследство ГК РФ

Получение состояния предполагает получение выгоды, будь то материальная или финансовая. Исходя из этого, многие интересуются налогообложением своего будущего имущества. Существует ли налог или нет, будет рассматриваться далее в статье.

Налог на наследство близких родственников — сколько составляет?

Как известно до 2015 г. это правило действовало и каждый родственник, получивший состояние, обязан был объявить о полученных ценностях.

Однако в июле 2015 г. это правило было отменено, так как были введены определенные модификации в закон НК РФ. Как следствие, это правило было упразднено.

Наследники должны уплатить только госпошлину за получение документа-свидетельства. Это касается в равной мере, полученного по завещанию, так и без него. Для близких родственников — 0,3% от всей суммы.

Налог на наследство — прямой или косвенный

Для многих наследников упразднение налогообложения было радостным событием. Однако, при подробном рассмотрении внесенных поправок в закон, стоит признать, что полностью от него не удалось избавиться.

Существует два варианта платежа:

  • прямой;
  • косвенный.

Прямой — это взимание уплаты с источника дохода или имущества в целом. Как раз сюда относится налогообложение на наследство.

Косвенный — здесь речь идет об оплате, которая включена в стоимость услуги. Это может быть фиксированная сумма или процент.

Начиная с 2015 г. действует только один вид — косвенный. Здесь имеется в виду оплачивание услуг нотариуса при проведении оформления права на вступление в имущество. Это так называемая госпошлина, которая выплачивается нотариальной конторе.

Налог на наследство по завещанию — как рассчитать

Данная плата является стоимостью оформления прав на полученное состояние. Она высчитывается, исходя из общей суммы унаследованного имущества, поэтому потребуется предварительный анализ стоимости всех вещей.

Налог на наследство по завещанию имеет прямую связь с уровнем родства. Чем оно ближе, тем меньше придется заплатить.

  • первая степень родства (дети, родители, сестры/братья, муж/жена) — 0,3 % от общей стоимости состояния. Максимально допустимая сумма подразумевает не больше ста тысяч рублей.
  • дальняя степень родства или третьи лица — 0,6 %, но максимальная сумма составит до 1 млн. рублей.

За дополнительные услуги нотариального лица придется оплатить отдельно (консультирование или помощь в написании документа). Данная оплата не будет являться каким-либо видом налогообложения.

Налог на наследство квартиры

После отмены уплаты одного из двух видов платежа, многие граждане освободились от больших финансовых трат.

Чтобы уплатить налог на вступление в наследство квартиры, вначале потребуется оплатить 500 р. за регистрирование в Россреестре. Далее погашается пошлина в зависимости от уровня родственных отношений — 0,3 / 0,6 %, исходя из всей стоимости.

Налог при продаже квартиры полученной по наследству в 2018 можно снизить в величине, если предоставить оценку недвижимости. Нотариусу прибыльно использовать рыночный анализ недвижимости, так как она выше, а значит и процент будет выше. Наследники-родственники могут использовать в этом случае инвентаризационную или кадастровую оценку — она на порядок ниже рыночной.

Также стоит отметить, что если со дня получения состояния прошло менее 3-х лет(в случае, если собственность получена до 2016) или 5-ти (если получена после указанной даты), а имущество требуется продать, то в этом случае взимается налог в виде 13 %. Если прошло больше заданного срока, платить не придется.

Кто освобождается от уплаты налога на наследство?

Закон освободил с лета 2015 всех граждан от прямого налогообложения. Однако существует определенная категория людей, которых закон освободил от уплаты и косвенного тоже. Это прописано в 333.38 статье НК РФ:

  • герои СССР и РФ;
  • участники и герои ВОВ;
  • обладатели полного собрания Орденов Славы;
  • малоимущие;
  • граждане унаследовавшие недвижимость, в которой они проживали с наследодателем до момента его смерти и продолжают жить там;
  • дети, не достигшие 18-летия;
  • психически нездоровые люди, взятые под опекунство.

Таким образом, эта категория людей не обязана оплачивать налог на полученное наследство.

Налог на наследство близких родственников без завещания

Налогообложение отменено с лета 2015 года. Однако осталось такое понятие, как госпошлина.

Размер рассчитывается, исходя из степени родства: близкие родственники вынуждены будут уплатить 0,3%, а дальние 0,6%.

Эти значения действительны, как для родственников получившие имущество по завещанию, так и по закону. Следует подметить, что налог при продаже квартиры полученной по наследству 2018 образует 13%, если прошло меньше 3/5 лет (в зависимости от даты получения недвижимости).

Похожие

Как известно из Гражданского кодекса имущество можно передать двумя способами — по закону и при…

Когда умирает родственник, все больше людей спешат обратиться к нотариусу на предмет наследства. Но бывает…

Достояние на квартиру можно получить по воле покойного или в порядке очереди по закону. Какие…

Срок рассмотрения жалобы может варьироваться по причине того, что стоит в основе заявлений сторон. Претензией…

Все договорные условия, устные или письменные, нанесения вреда любому другому имуществу — государственному, частному, общественному…

Законодательство обязывает регистрировать не только права на недвижимость, но и сами сделки, которые подкрепляются юридическими…

Налог на наследство близких родственников

Иностранные граждане и граждане Украины, которые постоянно проживают за рубежом, при планировании приобретения в собственность недвижимого имущества своих близких родственников, находящихся в Украине, сталкиваются с проблемой выбора правового инструмента: наследование или дарение.

Читать еще:  Сокращение численности и штата

Выбор между указанными способами передачи имущества в собственность зависит от следующих факторов: определения круга наследников, времени передачи имущества (до или после смерти наследодателя) и расходов на юридическое оформление перехода права собственности.

Так дарение может быть применено вместо наследования, чтобы избежать возникновения права на обязательную долю в наследстве, поскольку определенный срок для увеличения обязательной доли лица, отстраненного от наследства путем дарения, аналогично 10-летнему сроке в Германии (§ 2325 BGB) в Украине не предусмотрено.

A потому приобретенное по договору дарения имущество может быть отчуждено одаренным сразу после его приобретения.

В отношениях с иностранным элементом на первое место выходит вопрос размера расходов, в частности налогов, которые должны быть понесены как собственником, так и приобретателем имущества соответственно в стране нахождения имущества и по месту жительства получателя-нерезидента.

К сожалению, заключенные Украиной с европейскими государствами, в частности с Германией, Австрией и Швейцарией, договоры об избежании двойного налогообложения не устраняют двойного взыскания с наследников и одаряемых лиц налогов на наследство и объекты дарения.

Согласно пункту 174.2.3. Налогового кодекса Украины по ставке 18% облагается любой объект наследства, который наследуется наследником от наследодателя-нерезидента, и любой объект наследства, который наследуется наследником-нерезидентом от наследодателя-резидента.

А в соответствии с п. 174.6. Налогового Кодекса объекты дарения, подаренные налогоплательщику другим физическим лицом, облагаются налогом согласно правилам, установленным для налогообложения наследства.

То есть при наследовании или дарении недвижимого имущества нерезидент должен заплатить в Украине одинаковый налог в размере 18%, и еще дополнительно введенный военный сбор 1,5%, которые начисляются на оценочную стоимость недвижимости и уплачиваются до момента получения у нотариуса свидетельства о наследстве или удостоверения договора дарения .

При таких обстоятельствах логично может возникнуть предложение о заключении наследниками договора купли-продажи имущества наследодателя, поскольку в этом случае у покупателя никаких налогов не возникает, стоимость продажи имущества определяется оценщиком как рыночная, по размеру которой выплачивается только плата нотариусу и вклад 1% в Пенсионный фонд. При этой сделке средства от продажи остаются в семье.

Однако последствия и этого соглашения требуют заблаговременной проработки относительно возможного возникновения у продавца обязательства по уплате налога на доходы уже при следующем отчуждении недвижимости.

Определяющим здесь будет количество приобретенных в собственность нерезидента объектов недвижимости и соответственно количество продаж в течение года, то есть запланированный владельцем срок пользования недвижимым имуществом.

Как предусмотрено в п. 172.1 НК Украины, доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или дома или земельного участка в размерах, не превышающих норму бесплатной передачи согласно ст. 121 Земельного кодекса, и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается налогом.

При этом условие о пребывании такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное плательщиком по наследству.

Однако в случае вступления нерезидентом имущества по договору дарения для налогообложения будет учитываться трехлетний срок нахождения имущества в собственности.

Германия, Австрия и Швейцария заключили с Украиной конвенции об избежании двойного налогообложения, и однотипно, но с определенными различиями, урегулировали возможность налогообложения доходов от недвижимого имущества, дохода от продажи недвижимого имущества и налогообложения самого недвижимого имущества нерезидента только в стране его нахождения.

Согласно ст. 23 Конвенции на сумму уплаченных налогов в одном государстве в другом государстве будет предоставляться освобождение от налогообложения недвижимого имущества, дохода от него и дохода от продажи такого имущества, если имущество или доход были обложены налогом согласно международного договора в первом государстве.

Особенности применения каждого из международных договоров об избежании двойного налогообложения должны быть проработаны клиентом с адвокатом в зависимости от страны его нахождения и условий конвенции.

Получить наследство при живом наследодателе

Нередко случается, что наследодатель еще при жизни готов отдать собственность одному из потенциальных наследников. Как показывает практика, если не воспользоваться моментом, то через какое-то время есть реальный риск ничего не получить. Например, собственник передумает, кто-то из наследников разонравится, а кто-то, наоборот, – привлечет пристальное внимание и снищет благосклонность. Именно поэтому в большинстве случаев не стоит затягивать с приемом потенциального наследственного имущества.

В обход других
Клиенты, а иногда и читатели спрашивают меня: «Каким образом можно передать наследство еще при жизни наследодателя, минуя при этом прямых наследников?». Чаще всего такой или подобные ему вопросы задают бабушки и дедушки, желающие оставить квартиру или дом внукам, правнукам или вообще дальним родственникам в обход наследников первой очереди. Нередки обращения и со стороны самих потенциальных наследников, желающих обойти других родственников и заранее завладеть всем наследственным имуществом.

Начну с того, что озвученный выше вопрос звучит юридически некорректно. Получить имущество как наследство до смерти наследодателя невозможно. Это противоречит самой идее наследственного права. В данном случае можно вести речь лишь о приобретении в собственность из будущей наследственной массы какого-либо имущества, как то: недвижимость, доля в бизнесе, коллекции, а также иные ценные вещи. Иными словами, наследодатель по тем или иным причинам еще при своей жизни вправе передать одному из наследников в собственность свое имущество (или его часть). Это можно сделать достаточно просто.

Заинтересованные стороны достигают данного результата с помощью обычных гражданско-правовых сделок, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно:

  • договора купли-продажи;
  • договора дарения;
  • договора ренты.

Договор дарения: плюсы и минусы
Рассмотрим выше указанные варианты более подробно. Начну с договора дарения. Прежде всего – это безвозмездная и безусловная передача прав собственности на имущество. Граждане зачастую применяют дарение вместо составления завещания.

Читать еще:  Налоговые и правовые вопросы начинающих фрилансеров / Хабр

Договор дарения имеет как плюсы, так и минусы. К безусловному плюсу можно отнести простоту оформления сделки. Форма и условия договора дарения хорошо известны любому юристу, договор может быть составлен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Кроме того, в случае дарения недвижимости она оформляется только на того человека, которому ее дарят. Жилье становится его единоличной собственностью и не признается, например, совместно нажитым имуществом, если одаряемый находится в браке. Если даритель и одаряемый являются близкими родственниками, то последний не платит налог, потому как дарственная на квартиру относится к безвозмездным сделкам. Это особенно важно для малоимущих граждан, которые считают каждую копейку и не могут уплатить большой налог.

Как и всякая сделка с недвижимостью, договор дарения должен быть передан в Росреестр для регистрации права собственности. И, наконец, важно отметить, что даритель вправе отменить дарственную при ухудшении своего здоровья или благосостояния. Даритель также может отказаться от исполнения договора, если одаряемый совершил противозаконные действия по отношению к нему или к его имуществу.

К минусам договора дарения нужно отнести тот факт, что если одаряемый не является близким родственником дарителя, то у него возникает обязанность уплатить налог в размере 13% от стоимости полученного имущества. Для малообеспеченного человека слишком дорогой «подарок» может стать очень обременительным и привести к существенным расходам. Еще одним минусом считается то, что собственник не может обременить недвижимость, передаваемую в дар. То есть даритель не вправе ставить дополнительные условия использования имущества, которое он дарит. Ну и, наконец, как и всякая сделка, она впоследствии может быть оспорена в судебном порядке наследниками дарителя.

Договор купли-продажи
Такой договор может быть использован как завуалированный вывод имущества из будущей наследственной массы. Справедливости ради следует отметить, что использование договора купли-продажи для фактической передачи наследуемого имущества при жизни наследодателя встречается довольно редко. Виной тому некоторые аспекты, которые свойственны правовой природе этого вида сделок.

Договор купли-продажи между родственниками с целью передачи недвижимости для исключения ее из будущей наследственной массы осуществляется аналогично сделке, совершаемой между посторонними людьми. Следовательно, это возмездная сделка. Поэтому основной недостаток подобного «наследования» состоит именно в денежной стороне. И дело здесь даже не в пошлине за регистрацию права собственности, а в налоге, взимаемом государством с продавца. Если продавец владел жильем менее трех лет, то он обязан заплатить налог в размере 13% с дохода от продажи жилища. Когда продавец владеет недвижимостью более трех лет, от уплаты налога он освобождается. Стоит отметить, что «наследнику» получить налоговый вычет за покупку вряд ли удастся. Налоговики чаще всего отказываются делать вычет при сделках купли-продажи недвижимости между родственниками.

Не менее важным недостатком договора купли-продажи является относительная легкость его обжалования со стороны обиженных наследников.

Дело в том, что, как правило, подобные договоры совершаются без передачи денег, что позволяет впоследствии их оспорить. Особенно если будет доказано, что договор заключался без реальной купли-продажи с одной лишь целью: исключить конкретное имущество из общей наследуемой массы.

Договор ренты
Передача недвижимости наследнику при жизни наследодателя – это, пожалуй, один из самых лучших вариантов передачи недвижимости для самого наследодателя и самый небезопасный для будущего собственника. По данному договору будущий получатель ренты передает в собственность плательщику свою квартиру или дом, а плательщик обязуется периодически выплачивать получателю деньги либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Если целью данной сделки является завуалированная передача недвижимости в обход других наследников, то это лучший выход из положения. Если плательщик ренты аккуратно исполняет свои обязанности, то «обойденным» наследникам почти невозможно отсудить у получателя ренты недвижимость. И, наоборот, неисполнение договора всегда приводит к его расторжению.

Классический пример. Жительница Подольска Кочеткова Клавдия Ивановна (данные изменены) заключила договор пожизненного содержания с иждивением со своей племянницей Добрусиной Надеждой (имя и фамилия изменены) и передала ей в собственность свою четырехкомнатную квартиру. Добрусина ухаживала за Кочетковой почти семь лет, вплоть до ее смерти. Дети Кочетковой попытались в судебном порядке признать договор содержания недействительным ввиду того, что сделка была совершена якобы под влиянием обмана и Добрусина на самом деле не содержала Кочеткову и даже месяцами вообще не появлялась у нее дома. Однако суд заслушал соседей-свидетелей, рассмотрел предъявленные Надеждой документы (чеки, счета, справки) и отказал наследникам Кочетковой в их требованиях. Квартира досталась племяннице, а не детям.

Теперь несколько слов об оформлении договора ренты. Прежде всего, он подлежит нотариальному удостоверению, а переход права собственности регистрируется в Росреестре. Договор этот возмездный, а потому плательщику необходимо собирать документы, подтверждающие исполнение им своих обязательств: справки, чеки, счета. На случай исков от «обойденных» наследников. С этой же целью желательно поддерживать отношения с соседями получателя ренты и работниками социальных служб, дабы они в случае необходимости подтвердили добросовестность плательщика.

Мы рассмотрели три варианта получения «наследства» при живом наследодателе. Применение каждого из них обуславливается конкретной жизненной ситуацией, которая зависит от многих факторов, и в первую очередь от характера отношений между потенциальными наследниками, их моральных качеств, а также от возраста и степени родства того наследника, которому наследодатель хочет оставить недвижимость: в каком-то случае лучшим выходом будет договор дарения, в другом – рента, где-то подойдет и договор купли-продажи, ну а где-то стоит ограничиться обычным завещанием. Однако в любом случае лучше не гадать, а обратиться к профессиональному адвокату, который в зависимости от ситуации предложит наилучшее решение.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector